宅地建物取引業の免許申請とは
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業をするためには、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。
宅地建物取引業の範囲
宅地建物取引業とは、下記の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されています。
①自己の宅地または建物の売買
②自己の宅地または建物の交換
③他人の宅地または建物の売買、交換または貸借の代理
④他人の宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介
なお、不特定多数の人を相手方として、上記の行為を反復継続して行い、社会通念上において事業の遂行とみることができる程度のものが宅地建物取引業にあてはまります。
したがって、自己の宅地または建物を賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当しません。
また、上記①から④の行為であっても、家族に売却するものや、１回限りの行為などは、宅地建物取引業に該当しない可能性があります。（事案によります）
宅地建物取引業免許の免許行政庁
宅地建物取引業の免許は、次の区分に応じて、国土交通大臣または都道府県知事から受けます。
①国土交通大臣（大臣免許）…２以上の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合
②都道府県知事（知事免許）…１の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合
宅地建物取引業免許の有効期間
宅地建物取引業の免許の有効期間は５年間です。
５年ごとに更新を受けなければ免許は失効してしまいます。
免許の更新は、有効期間の満了日の90日前から30日前までに申請を行うことが必要です。
宅地建物取引業免許の変更届・廃業届
免許の取得後に、免許申請時に届け出た事項に変更があった場合は、変更届の提出が必要です。
廃業した場合には、廃業届の提出が必要です。
宅地建物取引業免許の取得条件
宅地建物取引業免許の取得には、次の条件を満たしている必要があります。
欠格要件に該当しないこと
免許を受けようとする者が、①次の欠格要件のどれかに該当する場合、または、②免許申請書などの提出書類について、重大な虚偽や記載の不備がある場合には免許を受けることができません。
（参考）免許の欠格要件（宅地建物取引業法第５条第１項）
1)５年間免許を受けられない場合
○免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
○免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合
○禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
○免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合 など
2)その他の場合
○成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ない者
○宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
○事務所に従業者５人に１人の割合で専任の宅地建物取引士を設置していない場合
事務所要件の適格性を備えていること
まず、宅地建物取引業の免許申請における「事務所」とは、次の①や②があてはまります。
①本店または支店として商業登記されたもの
※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
この場合、本店には営業保証金の供託と、専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。
本店であるからには、支店で行う宅建業について、なんらかの管理的機能があるものと考えられるからです。
②そのほか、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限のある使用人が置かれている場所
これらの事務所について、次の条件にあてはまることが、免許取得のために必要です。
〇物理的にも常識的にも、独立した機能をもつ事務所としての形態を備えていること。
したがって、１つの部屋を他の会社と共同で使用する場合などは、原則として認められません。
ただし、その部屋を一定の高さのある固定式のパーテーションなどで仕切って、かつ、他の事務所などを通らずに、事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。（ケースバイケースです）
なお、パーテーションの高さは、都道府県によって地域差があり、東京都知事に申請する場合は180cmになります。
免許申請にあたっては、そうした細かいローカルルールが色々と存在しますので注意が必要です。
また、マンションなどの区分所有建物の一室も原則として認められません。（東京都の場合。これについても地域差があります）
政令使用人を配置していること
政令使用人とは、「宅地建物取引業法施行令」という政令の第２条の２で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」のある従事者のことです。
通常、支店長、営業所長などが該当します。
申請者（代表取締役など）が常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。
支店や営業所などで、申請者が常勤していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人は、その事務所の常勤であることが必要です。
専任の宅地建物取引士を配置していること
宅地建物取引業者は、事務所や案内所（宅建業法第５０条第２項に規定）に、次のとおり、所定の人数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
事務所…業務に従事する者５人に１人以上の数
※例：従業員が12人なら３人
案内所…１人以上
以上のルールどおりに宅建士を配置できない営業所や案内所は、営業できません。
もし免許取得後に、ルールに違反する事務所や案内所があるときは、２週間以内に新たに宅建士を補充するなど、必要な措置をとらなければなりません。
営業保証金を供託または保証協会に加入できること
宅地建物取引業の営業に際しては、免許取得後、ただちに、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会へ分担金を支払うことが必要です。
営業保証金を供託する場合
本店の所在地を管轄する供託所に、次の①と②の合計額を供託する必要があります。
①主たる事務所（本店）…1,000万円
②従たる事務所（支店）…500万円（１店舗あたり）
※例：本店と支店３店舗がある場合の供託金 1,000＋500×３＝2,500万円
宅地建物取引業保証協会へ分担金を支払う場合
宅地建物取引業保証協会は、国土交通大臣の指定を受けた公益社団法人で、宅建業者を構成員とする組織です。
保証協会は、宅建業者のために営業保証金の還付と同様の弁済業務を行っており、弁済業務保証金分担金を納付し、保証協会の社員となった宅建業者は、営業保証金の供託を免除されます。
主たる事務所（本店）…６０万円
従たる事務所（支店）…３０万円（１店舗あたり）
※例：本店と支店３店舗がある場合の供託金 ６０＋３０×３＝150万円
宅地建物取引業免許申請のまとめ
以上のとおり、宅地建物取引業の免許申請は、いくつもの条件をクリアする必要があります。
免許免許にあたっては、宅地建物取引業者の営業実態をふまえて、これらの条件にあてはまるかの確認や、必要となる資料の収集、申請書ほか提出書類の作成、行政庁との連絡調整などを進めていくことになります。